Acconto TASI alla verifica delle locazioni
Ai fini TASI occorre verificare se la detenzione dell’immobile è temporanea.
Approssimandosi la data per il versamento dell’acconto TASI per l’anno 2018 non è sufficiente riprendere il conteggio effettuato per lo scorso anno ma occorre verificare se nei primi sei mesi dell’anno l’immobile è stato occupato da un soggetto diverso dal possessore.
Infatti in tal caso, se il comune ha deliberato l’assoggettamento dell’immobile al tributo, sia il possessore che il detentore sono titolari di un’autonoma obbligazione tributaria in base all’art.1 co.681 della L.147/2013.
L’occupante verserà versa la TASI nella misura stabilita dal regolamento comunale, oscillante tra il 10% ed il 30% dell’imposta complessiva calcolata applicando le aliquote stabilite dal Comune con riferimento alla condizione del titolare del diritto reale, mentre la restante parte sarà corrisposta da quest’ultimo. Se il regolamento comunale nulla dice in tema di ripartizione, il detentore dovrà versare il 10% dell’imposta.
Per effetto delle modifiche apportate dal co. 14 dell’art. 1 della L. 208/2015 nel caso in cui l’unità immobiliare locata, non classificata nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, sia detenuta da un soggetto che la destini ad abitazione principale il possessore versa la TASI nella percentuale stabilita dal Comune. Il conduttore, invece, avendola adibita ad abitazione principale, non è obbligato ad alcun versamento.
In base a quanto disposto dall’art. 1 co.673 della L.147/2013 in caso di detenzione temporanea di durata non superiore a sei mesi nel corso dello stesso anno solare, la TASI è dovuta soltanto dal possessore dei locali e delle aree a titolo di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e superficie e non dal detentore.
Tale disposizione è da esaminare con le dovute attenzioni in quanto, come si è visto sopra, nel caso in cui il conduttore non sia soggetto al tributo, il proprietario deve corrispondere l’intero importo.
Purtroppo né la norma né la prassi hanno mai chiarito la definizione di “detenzione temporanea” termine peraltro non codificato dalle norme fiscali.
Infatti potrebbe configurarsi il caso di una locazione, iniziata il 1 ottobre 2017 e terminata il 31 maggio 2018, avente durata di 8 mesi per la quale, in nessuno dei due anni l’immobile è stato detenuto per più di sei mesi.
L’unico chiarimento è stato fornito, in tema di TARES, dall’IFEL nella nota 1.9.2014, affermando che se la detenzione risulta inferiore a sei mesi nell’anno solare ma non è riconducibile ad un utilizzo temporaneo, come nell’ipotesi di un contratto di locazione quadriennale che inizia ad ottobre dell’anno in oggetto e prosegue in quelli successivi, la soggettività passiva risulta essere in capo all’utilizzatore per tutta la durata della detenzione.
Potrebbe essere questa la chiave di lettura della norma, ovvero se il contratto con il quale viene detenuto il bene è di durata ultrannuale, o comunque superiore a 6 mesi, e non per esigenze transitorie, allora il detentore è obbligato al pagamento del tributo, viceversa occorre verificare i periodi di effettivo possesso.
Occorre ricordare che locatore e detentore sono titolari di autonome obbligazioni tributarie e che la responsabilità solidale è prevista solo tra i comproprietari o i detentori e non, quindi, tra possessore e detentore. Infatti, nel caso in cui il possessore sia obbligato al versamento del tributo ma non ottemperi alla propria obbligazione, il Ministero dell’Economia e delle Finanze (Risposta 3.6.2014 n. 16.) ha chiarito che il proprietario non è responsabile del mancato pagamento dell’inquilino.
Tuttavia nei casi “dubbi” i due soggetti potrebbero accordarsi affinché l’intero tributo (quindi comprensivo sia della quota a carico del proprietario che di quella a carico del detentore) sia pagata dal proprietario. Si potrebbe infatti ricorrere all’istituto dell’accollo in quanto l’art. 8 della L. 212/2000 (statuto del contribuente) afferma che “è ammesso l’accollo del debito d’imposta altrui senza liberazione del contribuente originario”. Si ritiene che tale possibilità non debba essere necessariamente recepita nel regolamento comunale, ma che sia tuttavia opportuno precisarlo al Comune stesso essendo sufficiente una comunicazione in carta libera senza particolari formalità.
Occorre però tenere presente che l’accollo non libera dall’obbligazione tributaria il conduttore per cui, in caso di versamento insufficiente, il Comune potrà sempre chiedere la differenza a quest’ultimo.
Stefano Spina
