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L’Agenzia delle Entrate, con il comunicato del 3.7.2020, ha precisato che gli accordi di riduzione ed aumento del canone, a partire da tale data, possono essere “registrati” con il modello RLI sia manuale che telematico e quindi, utilizzando l’applicativo RLI – WEB, senza necessità di recarsi presso l’Agenzia delle Entrate.

In ogni caso, fino al 31.8.2020, sarà possibile comunicare le riduzioni recandosi direttamente presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate (oppure ricorrendo alla registrazione tramite email) utilizzando il modello 69.

Contestualmente sono state modificate sia le istruzioni che il modello RLI per recepire tali novità.

I nuovi documenti sono reperibili al seguente sito:

https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/web/guest/schede/fabbricatiterreni/registrazione-di-un-nuovo-contratto/modello_istruzioni-regime-ordinario

Si ricorda che la registrazione dell’atto con il quale le parti disciplinano esclusivamente la riduzione, momentanea oppure definitiva, del canone di un contratto di locazione non è obbligatoria (Ris. Agenzia delle Entrate 28.6.2010 n.60) ed è esente dall’imposta di registro e di bollo (art.19 co.1 DL 133/2014).

Se, successivamente alla registrazione dell’accordo di riduzione del canone per la residua durata contrattuale, il canone viene riportato al valore inizialmente concordato, il nuovo atto è soggetto a tassazione con pagamento dell’imposta proporzionale.

Inoltre, in caso di accordo di rinegoziazione in aumento del canone, registro e bollo vengono calcolati in autoliquidazione dai software insieme ad eventuali interessi e sanzioni. Le somme eventualmente dovute possono essere versate con richiesta di addebito diretto sul conto corrente del dichiarante, contestualmente alla presentazione del modello che deve avvenire entro 20 giorni dalla data dell’accordo (Ris. Agenzia delle Entrate 28.6.2010 n.60).

Dal punto di vista operativo in caso di riduzione del canone occorre, in caso di compilazione manuale del modello RLI, procedere come segue:

• nel quadro A – dati generali:
  • indicate la “Tipologia di contratto”,
  • riportare la “Durata” prevista dalla prima registrazione o nell’ultima proroga effettuata
  • indicare il canone annuale (oppure in caso di contratti di durata inferiore all’anno, l’importo relativo all’intera durata) antecedente alla rinegoziazione nella casella “Importo del canone”,
  • non fleggare mai “Pagamento intera durata”,
  • indicare il codice 3 nei “Casi particolari” solamente se oggetto di rinegoziazione è un contratto con canoni diversi per le varie annualità,
  • non fleggare mai “Esenzioni”.
• nel quadro A – sezione I – Registrazione – Rinegoziazione del canone:
  • in “Data stipula” occorre indicare la data di stipula dell’accordo di rinegoziazione del canone,
  • non indicare nulla in “ pagine” e “N. copie”.
• nel quadro A – sezione II – Adempimenti successivi:
  • indicare il codice “8 – rinegoziazione del canone” nella casella “Adempimenti successivi”,
  • compilare la casella “Tipologia di regime” (se oggetto del contratto sono immobili di civile abitazione) indicando:
    1. nel caso in cui tutti i locatori optano per la cedolare secca,
    2. nel caso in cui almeno un locatore non opta per la cedolare secca,
    3. nel caso in cui nessun locatore opta per la cedolare secca.

La tipologia di regime è riferita al regime di prima registrazione o nell’eventuale ultima modifica di regime effettuata.

• indicare in “Data inizio canone rinegoziato” la data di inizio del canone ridotto.

Nel caso in cui la data dell’atto di rinegoziazione o di validità del nuovo canone sia antecedente di oltre un anno alla data della richiesta di registrazione, per l’adempimento è necessario rivolgersi all’ufficio presso cui è stata effettuata la registrazione del contratto di locazione.

• indicare in “Data fine proroga o cessione o risoluzione o subentro o canone rinegoziato” la data in cui termina il canone ridotto o, se non è prevista una data di fine, indicare la data di fine validità del contratto di locazione.
• nella casella “Corrispettivo cessione/risoluzione – canone rinegoziato” indicare l’importo del nuovo canone di locazione annuo comprensivo della rideterminazione del canone con riferimento ai mesi compresi nell’annualità o, in caso di contratti di durata inferiore a un anno, l’importo relativo all’intera durata. In caso di comproprietà, indicare il canone per intero, indipendentemente dalla quota di possesso.

In caso di rinegoziazione del canone per un periodo a cavallo di due annualità occorre:

• indicare la data in cui termina il canone rinegoziato anche se successiva all’annualità oggetto di comunicazione,
• indicare il canone rinegoziato per la sola annualità in corso.

Nel momento in cui sarà effettuato l’adempimento “annualità successiva” (cod.1), nella casella “importo del canone” dovrà essere indicata la somma della quota parte del canone rinegoziato e della quota parte del canone originario (ciascuno in base ai periodi di riferimento) relativa all’annualità successiva.

Ad esempio, si ponga il caso di una locazione tipologia L1 con durata dal 01/01/2020 al 31/12/2023, canone annuo originario € 6.000 (€ 500/mese) con rinegoziazione dal 01/05/2020 al 31/03/2021 con una diminuzione del canone annuo a € 250/mese.

In sede di comunicazione dell’accordo di riduzione per l’anno 2020 occorrerà indicare il canone annuo così determinato: somma della parte dal canone originario (dal 01/01/2020 al 30/4/2020 relativo a 4 mesi) e parte del canone rinegoziato (da 01/05/2020 al 31/12/2020 relativo a 8 mesi) pari a (€ 500 x mesi 4) + (€ 250 x mesi 8) = 4.000.

In occasione del pagamento per l’annualità 2021 nella casella “Importo del canone” dovrà essere indicato il canone annuo così determinato: somma della parte del canone rinegoziato (da 01/01/2021 al 31/03/2021 relativo a 3 mesi) e della parte del canone originario (dal 01/04/2021 al 31/12/2021 relativo a 9 mesi), pari a (€ 250 x mesi 3) + (€ 500 x mesi 9) = 5.250.

Qualora, in sede di registrazione iniziale, sia stata selezionata la casella “Pagamento intera durata”, in presenza di tipologia contratto con il codice “L1” o “L2” o “S1” o “S2” deve essere indicato l’importo del nuovo canone di locazione annuo o, in caso di contratti di durata inferiore a un anno, l’importo relativo all’intera durata.

Se è stato indicato il codice 3 nella casella “Casi particolari” (canoni diversi per le varie annualità) indicare l’importo del nuovo canone annuo, mentre i canoni (già indicati in sede di registrazione) riferiti alle altre annualità successive vanno indicati nel “quadro E”.

• indicare in “Riferimenti del contratto” il codice identificativo del contratto o, in alternativa, gli estremi di registrazione.
• nel quadro E – Locazione con canoni differenti per una o più annualità, solo se è presente il codice 3 nella casella “Casi particolari”, le caselle delle varie annualità vanno compilate con gli stessi valori indicati in sede di registrazione.
• non è prevista l’allegazione dell’accordo di riduzione

Viceversa, utilizzando l’applicazione RLI-WEB, occorre:

• accedere all’adempimento “Rinegoziazione del canone”
• compilare, con le avvertenze sopra riportate, i campi “Tipologia contratto” e “Casi particolari”
• compilare, sempre con le avvertenze sopra riportate, i campi:
  • Importo del canone (antecedente alla rinegoziazione)
  • Data di stipula
  • Data inizio canone rinegoziato
  • Data fine canone rinegoziato
  • Importo canone rinegoziato
  • Opzione/revoca cedolare (se oggetto del contratto sono immobili di civile abitazione)
  • Canoni diversi (solo se in “Casi particolari” si è indicato il codice 3- Contratto con canoni diversi per le varie annualità)

Anche in questo caso non è prevista l’allegazione dell’accordo di riduzione.

Stefano Spina