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Secondo l’Agenzia delle Entrate le detrazioni fiscali, in primis il cd. superbonus di cui all’art. 119 DL 34/2020 ma, analogo ragionamento si applica anche a tutte le altre detrazioni connesse alle spese sugli immobili, spettano esclusivamente ai soggetti che possiedono redditi imponibili.

Tale pensiero era già stato esplicitato, in tema di interventi volti al risparmio energetico, nella risoluzione n.33 del 5 febbraio 2008 ove l’Agenzia aveva precisato che, trattandosi di una detrazione dalle imposte sul reddito e non di un credito d’imposta, il presupposto per poter godere del beneficio consisteva nell’essere un soggetto passivo IRPEF oppure IRES. Risultava pertanto escluso un comune in quanto non soggetto d’imposta ai sensi dell’art. 74 TUIR.

Tale interpretazione è stata confermata, con riferimento al superbonus, sia nella circolare 24/2020, ove il beneficio viene negato ai soggetti che non possiedono redditi imponibili oppure non sono soggetti, per previsione normativa, alle imposte sui redditi e all’imposta regionale sulle attività produttive, che nella recente risposta ad interpello 397/2020.

Medesimo ragionamento dovrebbe valere per i soggetti che possiedono esclusivamente redditi assoggettati a tassazione separata o ad imposta sostitutiva (es. in regime forfetario) ovvero che non potrebbero fruire della corrispondente detrazione in quanto l’imposta lorda è assorbita dalle altre detrazioni o non è dovuta (come nel caso dei soggetti che rientrano nella cd. no tax area).

Tuttavia, per tali fattispecie, viene in soccorso la possibilità, introdotta dall’art. 121 del DL 34/2020 per gran parte dei bonus edilizi, di optare per un contributo sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto oppure per la cessione del credito a terzi.

Ritornando sulla questione iniziale, ovvero i soggetti esclusi, appare evidente come la presenza di qualche condomino con tali caratteristiche potrebbe generare resistenza in sede di delibera dei lavori agevolati.

Si pensi ad un ente pubblico territoriale proprietario di alcuni alloggi rappresentanti oltre due terzi del valore dell’edificio. Risulta evidente che l’ente, non avendo particolari interessi non potendo fruire di alcun beneficio, sia contrario all’esecuzione dei lavori per cui  l’assemblea, anche con le maggioranze ridotte ex art. 119 co.9 bis DL 34/2020, non delibererà l’intervento.

Si pensi anche al caso più problematico ove il condomino, in minoranza, sia costretto ad accettare la deliberazione assembleare ma, per propria scelta o difficoltà finanziare, non ottemperi al pagamento delle proprie rate di stati avanzamento lavori. In tale situazione, la mancata costituzione del fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori ex art. 1135 co.1 punto 4) c.c.  potrebbe bloccare di fatto l lavori con la conseguente perdita del beneficio.

A tali fattispecie potrebbe essere utile applicare il disposto dell’art.10 co.3 del DL 16.7.2020 n.76 convertito dalla L. 11.9.2020 n.120 il quale stabilisce che “ciascun partecipante alla comunione o al condominio può realizzare a proprie spese ogni opera di cui agli articoli 2 della legge 9 gennaio 1989, n. 13, e 119 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34, anche servendosi della cosa comune nel rispetto dei limiti di cui all’articolo 1102 del codice civile”.

In pratica tale norma, nata per l’abbattimento delle barriere architettoniche ma estesa anche ai lavori rientrati nel superbonus, prevede la possibilità che un condomino si faccia carico dell’intera spesa, peraltro coperta dalla detrazione del 110 %, evitando i problemi sopra evidenziati.

Risulta pertanto possibile assumere una deliberazione condominiale per l’esecuzione di un intervento rientrante nel “superbonus” ove si facciano carico dell’intera spesa, alternativamente, uno o più condomini a cui possano spettare le detrazioni.

Tali soggetti potranno, in luogo dell’utilizzo diretto della detrazione spettante, calcolata sull’intero importo dei lavori, ottenere un contributo sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto oppure cedere un credito d’imposta di pari ammontare.

La spettanza dell’intera detrazione al soggetto che ha sostenuto l’intera spesa (legittimato dall’assemblea di condominio in base all’art.10 co.3 DL 76/2020) è stata confermata dall’Agenzia delle Entrate, in ultimo nella circolare 8.7.2020 n.19 (pg. 246 seg.) prevedendo che il singolo condomino possa fruire della detrazione per i lavori effettuati sulle parti comuni degli edifici residenziali, in ragione dei millesimi di proprietà o dei diversi criteri applicabili ai sensi degli artt. 1123 e seguenti del codice civile.

Quest’ultima norma, al primo comma, precisa che “le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.”

Nello specifico l’assemblea ex art.10 co.3 DL 74/2020 rappresenta la “diversa convenzione” che legittima la detrazione stessa.

Stefano Spina