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L’art.10 del DL 76/2020 nel testo risultante dalla legge di conversione 11.9.2020 n.120 contiene importanti novità in campo urbanistico.

Innanzitutto, rispetto alla versione originaria, vengono incluse, tra le installazioni di manufatti leggeri e strutture considerate come “interventi di nuova costruzione” anche le tende e le unità abitative mobili collocate, anche in via continuativa, in strutture ricettive.

In secondo luogo viene introdotto, all’art.23-quater del DPR 380/2001 l’”uso temporaneo” inteso come l’utilizzazione di edifici ed aree per usi diversi da quelli previsti dal vigente strumento urbanistico allo scopo di attivare processi di rigenerazione urbana, di riqualificazione di aree urbane degradate, di recupero e valorizzazione di immobili e spazi urbani dismessi o in via di dismissione e favorire, nel contempo, lo sviluppo di iniziative economiche, sociali, culturali o di recupero ambientale.

A tal fine occorrerà stipulare una apposita convenzione con il comune per regolare, tra l’altro, la durata dell’uso e le modalità di utilizzo degli immobili.

Inoltre viene introdotto, all’art.94 del DPR 380/2001, il “silenzio assenso” per l’autorizzazione preventiva dell’ufficio tecnico della regione all’inizio dei lavori in località sismiche.

Infine viene rimodulata la proroga per i permessi di costruire rilasciati o comunque formatisi fino al 31 dicembre 2020 prevedendo da un lato che rientrano nel perimetro anche i permessi per i quali l’amministrazione competente abbia già accordato una proroga ai sensi del comma 2 art. 15 DPR 380/2001 e, dall’altro, che la proroga abbia efficacia di un anno per i termini di inizio dei lavori e di tre anni per l’ultimazione degli stessi.

Esaminando invece le conferme, di indubbio interesse risulta la norma che prevede, negli interventi di demolizione e ricostruzione, la possibilità di ricostruire l’edificio nei limiti delle distanze legittimamente preesistenti e non più rispettando quelle previste dal vigente piano regolatore. In tal caso gli incentivi volumetrici eventualmente riconosciuti per l’intervento possono essere realizzati anche con ampliamenti fuori sagoma e con il superamento dell’altezza massima dell’edificio mentre fino ad ora occorreva rispettare la coincidenza dell’area di sedime e del volume dell’edificio ricostruito con quello demolito, nei limiti dell’altezza massima di quest’ultimo.

Tale deroga, nelle zone omogenee A e nei centri e nuclei storici consolidati è consentita esclusivamente nell’ambito dei piani urbanistici di recupero e di riqualificazione particolareggiati di competenza comunale.

Inoltre, nell’ambito degli interventi di manutenzione straordinaria (di cui alla lettera b del comma 1 art. 3 DPR 380/2001) sono comprese anche le modifiche ai prospetti degli edifici legittimamente realizzati necessarie per mantenere o acquisire l’agibilità dell’edificio ovvero per l’accesso allo stesso.

Continuando nelle modifiche si rileva che negli interventi di ristrutturazione edilizia (di cui alla lettera d del comma 1 art. 3 DPR 380/2001) sono ricompresi quelli di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversa sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche con le innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica, per l’applicazione della normativa sull’accessibilità, per l’istallazione di impianti tecnologici e per l’efficientamento energetico.

Con la modifica dell’art.9 bis del DPR 380/2001, ai fini della regolarità edilizia, si introduce la definizione di stato legittimo dell’immobile, intendendo per tale quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o ne ha legittimato la stessa oppure da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali.
Per gli immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto o da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d’archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile oppure l’unità immobiliare.

In merito alla regolarità costruttiva si segnala che il nuovo articolo 34-bis, titolato “tolleranze costruttive”, prevede una difformità del 2% delle misure effettive rispetto a quelle concessionate nonché considera come “tolleranze esecutive” le irregolarità geometriche e le modifiche alle finiture degli edifici di minima entità, nonché la diversa collocazione di impianti e opere interne, eseguite durante i lavori per l’attuazione di titoli abilitativi edilizi, a condizione che non comportino violazione della disciplina urbanistica ed edilizia e non pregiudichino l’agibilità dell’immobile.

Infine si segnala che il comma 3 dell’art.10 prevede la possibilità per ciascun partecipante alla comunione o al condominio di realizzare a proprie spese ogni opera relativa all’abbattimento delle barriere architettoniche di cui all’art. 2 L. 13/89 ed al superbonus di cui all’art. 119 DL 34/2020.

Tale possibilità potrebbe sbloccare molti interventi di riqualificazione degli immobili ove, fruendo della detrazione maggiorata, un solo condominio voglia farsi carico dell’intera spesa.

Stefano Spina