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I “fabbricati collabenti” sono quegli immobili, da accatastare nella categoria catastale denominata “F/2”, caratterizzati da un notevole livello di degrado da cui deriva l’incapacità di produrre ordinariamente un reddito proprio. Per rientrare in tale categoria gli immobili devono tuttavia essere dotati, ancorché degradata, di struttura portante e muri perimetrali.

La Corte di Cassazione nella sentenza 6 febbraio 2019 n.3436 ha puntualizzato il momento in cui un immobile deve essere considerato, ai fini dell’IMU, come fabbricato e non più terreno, dovendo fare riferimento alla data di ultimazione dei lavori di costruzione ed al conseguente accatastamento. Il criterio alternativo, in caso di utilizzazione anteriore al completamento dell’immobile, acquista rilievo esclusivamente se il fabbricato non risulta ancora iscritto in catasto (in tal senso Cass. 23.10.2006 n.22808). L’iscrizione nel catasto edilizio dell’unità immobiliare costituisce pertanto il presupposto sufficiente affinché l’unità sia considerata un “fabbricato” ed assoggettata all’imposta prevista per tale specie di immobile non potendo essere tassata autonomamente l’area edificabile sulla quale insiste l’immobile in quanto, come indicato nell’art.2 co.1 lettera a) DLgs 504/1992, l’area occupata dalla costruzione si considera parte integrante del fabbricato stesso. Dalla mancanza di rendita, per tale tipologia, ne deriva pertanto l’assenza di base imponibile e conseguentemente di imposizione.

Di diverso avviso sono invece alcune amministrazioni comunali le quali ritengono che l’imposta debba essere determinata prendendo a riferimento il sedime sottostante.

Ad esempio il Comune di Torino, all’art.7 del proprio regolamento, in ultimo modificato in data 27 aprile 2016, afferma che per i fabbricati censiti in categoria “F”, sprovvisti di rendita, in considerazione del potenziale edificatorio che esprimono e del valore stesso dell’immobile, la base imponibile debba essere costituita dal valore venale dell’area edificabile sottostante ex art.5 co.6 DLgs 504/1992.

Il Comune di Roma, con risposta all’interpello n.14 del 1 dicembre 2011 (presente sul proprio sito istituzionale) ha analogamente affermato che i fabbricati, di per sé, non sono soggetti all’IMU ma lo sono invece le aree sulle quali insistono le unità che risultano censite o censibili come unità collabenti.

Sul tema è nuovamente intervenuta la Corte di Cassazione la quale, con le sentenze 11.10.2017 n.23801 e 11.4.2019 n.10122, ha precisato che i fabbricati collabenti sono immobili privi di qualunque forma di potenziale utilizzabilità per il possessore, tant’è che sono iscritti in Catasto senza attribuzione di rendita. In tale situazione, pertanto, esiste un’unità immobiliare riconducibile alla nozione di fabbricato, ma la mancanza di rendita ne esclude l’assoggettamento al tributo, e tale circostanza non consente di considerare autonomamente l’area sottostante al fine dell’assoggettabilità al tributo comunale. L’utilizzo del criterio previsto per le aree edificabili potrà essere utilizzato, secondo la suprema corte, esclusivamente quanto l’eventuale demolizione del rudere renderà autonomia al sedime.

Inoltre la sentenza n.23801/2017 ha evidenziato le diversità tra un fabbricato inagibile (assoggettato ad imposta con la riduzione del 50%) ed uno collabente. Nel primo caso il deterioramento è ridotto per cui al fabbricato rimane una potenzialità marginale che ne giustifica una tassazione agevolata mente nel secondo caso l’immobile è privo di ogni potenzialità dal che ne consegue l’esenzione dal tributo.

A questo punto ci si augura che le amministrazioni comunali, anche al fine di ridurre il contenzioso, rivedano in tal senso le loro regole impositive.

Torino, 24.5.2019

Stefano Spina