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Agevolazioni per la valorizzazione edilizia (art.7 DL 34/2019)

L’art.7 DL 30.4.2019 n.34 ha introdotto un’agevolazione fiscale per promuovere la demolizione e ricostruzione/ristrutturazione di immobili da vendere.

Ambito oggettivo

L’agevolazione si applica ai trasferimenti e permute di:

  • interi fabbricati,
  • sia abitativi che strumentali,
  • posti in essere dal 1.5.2019 al 31.12.2021.

Per trasferimenti si intendono tutte le cessioni di proprietà o diritti reali, nonché la costituzione di diritti reali e la rinuncia pura e semplice agli stessi, nonché i provvedimenti di espropriazione per pubblica utilità ed i trasferimenti coattivi. Inoltre dovrebbero rientrate anche i conferimenti immobiliari in società, la datio in solutum e le transazioni.

La norma non definisce cosa si intenda per “interi fabbricati”; tuttavia si ritiene che si possa fare riferimento alla nozione di “fabbricato cielo-terra” ovvero un immobile od un complesso immobiliare compreso dal suolo fino al tetto senza interruzioni. Rimane dubbia la spettanza dell’agevolazione in caso di acquisti frazionati nel corso del tempo.

L’agevolazione non si può applicare alle cessioni di terreni edificabili in quanto la norma di natura agevolativa, non passibile di interpretazione estensiva, fa riferimento ai soli “trasferimenti di interi fabbricati”. Analogamente l’agevolazione non si applica in caso di vendita “pro indistinto” di un capannone agricolo da ricostruire ed un terreno edificabile. In tale fattispecie, per poter accedere all’agevolazione sull’acquisto del capannone, occorrerebbe procedere a due compravendite distinte.

Ambito soggettivo

L’agevolazione spetta, indipendentemente dal venditore, esclusivamente se l’acquirente è un’impresa (società o impresa individuale) di costruzione o di ristrutturazione immobiliare.

In assenza di chiarimenti si ritiene che possano beneficiare dell’agevolazione esclusivamente i soggetti che, dopo l’acquisto, procederanno alla demolizione e ricostruzione o alla ristrutturazione secondo quanto richiesto dalla norma e non anche quelli che, astrattamente, svolgono tale attività senza però fare interventi sugli immobili agevolati.

Il cedente può essere sia un soggetto non IVA che un soggetto IVA.

L’agevolazione spetta inoltre se l’acquirente è una cooperativa edilizia che costruisce gli alloggi da assegnare ai propri soci.

Ulteriori condizioni

L’agevolazione spetta a condizione che:

  • nei 10 anni dall’acquisto del fabbricato,
  • l’acquirente provveda alla demolizione e successiva ricostruzione, anche con variazione volumetrica, oppure, in alternativa, all’effettuazione degli interventi edilizi previsti dall’art.3 co.1 lett.b), c) e d) del DPR 380/2001,
  • ed alla alienazione, anche se suddivisa in più unità, di almeno il 75% del volume del fabbricato ricostruito o ristrutturato.

La costruzione/ristrutturazione deve avvenire conformemente a:

  • normativa antisismica,
  • con il conseguimento della classe energetica NZEB, A o B.

Ai fini della decorrenza del decennio:

  • il termine iniziale coincide con l’atto di acquisto dell’intero fabbricato per il quale si p chiesta l’agevolazione,
  • il termine finale è dato dall’atto di trasferimento dell’immobile.

Regime agevolativo

L’agevolazione consiste nell’applicare, all’atto di acquisto dell’immobile da demolire/ristrutturare:

  • l’imposta di registro fissa pari ad euro 200,00 in luogo di quella ordinaria pari, solitamente, al 9% del valore,
  • l’imposta ipotecaria fissa pari ad euro 200,00 in luogo alternativamente dell’imposta fissa di euro 50,00 oppure pari al 3% in caso di fabbricati strumentali ceduti da soggetti IVA,
  • l’imposta catastale fissa pari ad euro 200,00 in luogo alternativamente dell’imposta fissa di euro 50,00 oppure pari al 1% in caso di fabbricati strumentali ceduti da soggetti IVA.

In assenza di chiarimenti ufficiali, l’IVA, eventualmente applicata dal soggetto cedente, dovrebbe essere sempre dovuta non rientrando nell’agevolazione.

La successiva alienazione del fabbricato ricostruito/ristrutturato sconterà invece le imposte in forma ordinaria.

Decadenza

Nel caso in cui, nei dieci anni dall’acquisto, non siano state poste in essere le ulteriori condizioni, sono dovute:

  • le imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura ordinaria,
  • la sanzione del 30% sulla differenza di imposta,
  • gli interessi moratori dalla data dell’acquisto del fabbricato.

 

Stefano Spina