La tematica della riqualificazione delle ces\u00adsioni di aree sulle quali insistono fabbricati da demolire, o fabbricati og\u00adget\u00adto di interventi di recupero, in cessione di aree edificabili \u00e8 stata, negli ultimi anni, oggetto di svariati inter\u00adventi di prassi e di giurisprudenza.<\/p>\n
Secondo il pensiero espresso dall\u2019Agenzia delle Entrate nella risoluzione 22.10.2008 n.395, la cessione di un fabbricato oggetto di un intervento di recupero deve essere tassata come cessione di area fab\u00adbri\u00adcabile in presenza di elementi certi desumibili dalle seguenti situazioni:<\/p>\n
Tale pensiero si basa sulla constatazione che, ove i fabbricati ceduti rientrino in un piano di recupero urbanistico da cui deriva la possibilit\u00e0 di incrementare la cubatura esistente, oggetto della compravendita non saranno pi\u00f9 i fabbricati, oramai privi di valore economico, bens\u00ec l\u2019area sottostante riqualificata in relazione alla potenzialit\u00e0 edificatoria in corso di definizione.<\/p>\n
Pertanto, sempre secondo il pensiero fino ad ora espresso dall\u2019Agenzia delle Entrate nelle varie risposte ad interpello, le singole cessioni devono essere valutate, ai fini delle imposte dirette, non in base a quanto indicato dalle parti ma con riferimento all\u2019effettivo e concreto oggetto della vendita, desumibile dalle pattuizioni contrattuali e\/o da altri elementi oggettivi.<\/p>\n
Tale interpretazione si riflette, ovviamente, sul lato impositivo in quanto la plusvalenza sulla cessione a titolo oneroso di beni immobili (fabbricati o terreni non edificabili) viene tassata qualora il loro acquisto sia avvenuto da non pi\u00f9 di cinque anni mentre tale limite temporale non sussiste per la cessione di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria la cui plusvalenza \u00e8 invece sempre tassata.<\/p>\n
La giurisprudenza ha, invece, assunto una posizione diversa, orientandosi pi\u00f9 sul dato \u201cfattuale\u201d per cui la presenza di un fabbricato sul sedime og\u00adgetto di cessione impedisce di considerare imponibile l\u2019operazione secondo il regime proprio delle aree edificabili con conseguente irrilevanza del pe\u00adrio\u00addo di possesso.<\/p>\n
In pi\u00f9 interventi (in ultimo Cass. 6.9.2019 n. 22409 e 21.6.2019 n. 16718) la Suprema Corte ha stabilito che non si pu\u00f2 estendere, alle aree gi\u00e0 edificate, il regime fiscale delle aree edificabili e ci\u00f2 anche se il terreno, a seguito della demolizione, assuma una maggiore potenzialit\u00e0 edificatoria.<\/p>\n
In particolar modo la sentenza della Corte di Cassazione 21.2.2019 n. 5088 ha precisato che la cessione di un edificio non pu\u00f2 essere riqualificata come cessione del terreno edificabile sottostante neppure se l\u2019edificio non assorbe integralmente la capacit\u00e0 edificatoria del lotto sui cui insiste. Inoltre la pattuizione, indicata nell\u2019atto di trasferimento, di voler demolire e ricostruire l\u2019edificio esistente, anche con un incremento della volumetria, non pu\u00f2 mai essere riqualificata come cessione di un terreno edificabile.<\/p>\n
In estrema sintesi l\u2019orientamento oramai costante della giurisprudenza di legittimit\u00e0 ritiene che, se su di un\u2019area esiste un fabbricato, questa debba considerarsi come area \u201cgi\u00e0 edificata\u201d in quanto la potenzialit\u00e0 edificatoria si \u00e8 gi\u00e0 consumata per cui l\u2019area non pu\u00f2 essere ricondotta, e tassata, alla stregua di quelle \u00a0\u201csuscettibili di utilizzazione edificatoria\u201d.<\/p>\n
A fronte di tale consolidato pensiero l\u2019Agenzia delle Entrate, con la circolare n.23 del 29 luglio 2020, ha rivisto finalmente il proprio orientamento, accettando in toto il pensiero della giurisprudenza e quindi, se oggetto del trasferimento \u00e8 un fabbricato, detto trasferimento non potr\u00e0 mai essere riqualificato quale cessione di un\u2019area edificabile, nemmeno quando l\u2019edificio stesso risulta destinato alla demolizione e ricostruzione oppure quando lo stesso non assorbe la capacit\u00e0 edificatore del lotto su cui insiste.<\/p>\n
Pertanto l\u2019Agenzia conclude ritenendo superate le indicazioni contenute nella risoluzione 395\/2008 ed invita gli uffici a non proseguire sul contenzioso sorto in contrasto con i principi espressi dalla giurisprudenza di merito.<\/p>\n
Stefano Spina<\/p>\n
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