La generalizzata crisi economica sta stimolando nuovi accordi commerciali che, nel campo delle locazioni commerciali, si possono concretizzare in una determinazione del canone in tutto od in parte basato su parametri economici del conduttore. Solitamente, a tal fine, vengono presi a riferimento i ricavi del punto vendita in quanto, in questo modo, si trasferiscono sul locatore eventuali rischi connaturati all\u2019attivit\u00e0 esercitata nell\u2019immobile oggetto di locazione.<\/p>\n
Tali pattuizioni sono solitamente viste come opportunit\u00e0 commerciali da parte del locatore in quanto, se i ricavi salgono crescer\u00e0 anche il canone corrisposto; viceversa, se i ricavi scendono, diminuir\u00e0 anche l\u2019affitto permettendo probabilmente al conduttore di \u201csopravvivere\u201d e prepararsi per una futura campagna commerciale migliore.<\/p>\n
Tale formulazione contrattuale \u00e8 stata oggetto di numerosi approfondimenti sia da parte della dottrina che della giurisprudenza. Infatti l\u2019art.32 della L.392\/78, in tema di locazioni di immobili urbani ad uso diverso da quello abitativo, ha previsto la possibilit\u00e0 di aggiornare annualmente il canone originario esclusivamente sulla base delle variazioni del potere di acquisto del denaro. Al riguardo la variazione massima prevista, per i contratti la cui durata non supere 6 anni, \u00e8 pari al 75% della variazione dell\u2019indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati accertata dall\u2019ISTAT.<\/p>\n
Al riguardo la Corte di Cassazione, con la sentenza 5849 del 24 marzo 2015, ha confermato il principio della \u201clibera determinazione convenzionale del canone locativo<\/em>\u201d ritenendo lecito un importo non \u201cuniformemente determinato per tutti gli anni di durata del rapporto potendo essere tali eventuali variazioni predeterminate<\/em>\u201d in quanto l\u2019unico limite posto dalla norma riguarda \u201cla determinazione privatistica della misura della indicizzazione<\/em>\u201d.<\/p>\n Successivamente, con la sentenza 21.6.2017 n.15348, la stessa Corte di Cassazione ha precisato che gli aumenti graduali del canone sono leciti purch\u00e9 espressamente riferibili ad elementi oggettivi predeterminati ed indicati nel contratto stesso. Tuttavia le motivazioni poste a base dell\u2019aumento scalettato devono essere indipendenti dalle variazioni annue del potere d\u2019acquisto della moneta e devono permettere di escludere l\u2019intento simulato del locatore di neutralizzare gli effetti della svalutazione monetaria (Cass. 14.3.2017 n.6474).<\/p>\n Preso atto della liceit\u00e0 dei canoni \u201cvariabili o scalettati\u201d occorre capire come queste formule possano coesistere con il regime della cedolare secca di cui all\u2019art.3 DLgs 23\/2011, esteso, a determinate condizioni, anche alle locazioni commerciali stipulate nell\u2019anno 2019.<\/p>\n Infatti il comma 11 dell\u2019art.3 DLgs 23\/2011 prevede che, in vigenza dell\u2019opzione, sia sospesa \u201cla facolt\u00e0 di chiedere l\u2019aggiornamento del canone, anche se prevista dal contratto a qualsiasi titolo, inclusa la variazione accertata dall\u2019ISTAT<\/em>\u201d.<\/p>\n La soluzione viene data dall\u2019Agenzia delle Entrate la quale con la risposta n.340 del 23.8.2019 affronta la liceit\u00e0 dell\u2019opzione della cedolare secca in presenza di un contratto di locazione per immobile commerciale il cui canone annuo \u00e8 costituito da una quota fissa ed una quota variabile calcolata in percentuale ai ricavi del punto vendita della societ\u00e0 conduttrice eccedenti una determinata soglia.<\/p>\n In base a tale documento occorre distinguere tra aggiornamento del canone<\/strong>, che serve per neutralizzare le eventuali variazioni del potere di acquisto della moneta ed \u00e8 espressamente disciplinato dall\u2019art.32 della L.392\/78, e variabilit\u00e0 dello stesso<\/strong> rientrante invece nella libert\u00e0 accordata alle parti di determinare il contenuto del contratto di locazione. Secondo l\u2019Agenzia solo l\u2019aggiornamento del canone rientra nel campo di applicazione del comma 11 dell\u2019art.3 DLgs 23\/2011 inibendo l\u2019opzione per la cedolare secca mentre la previsione contrattuale di una quota variabile del canone collegata al fatturato del conduttore non impedisce, in presenza degli altri requisiti, l\u2019esercizio dell\u2019opzione stessa.<\/p>\n Tale chiarimento risulta oltremodo prezioso proprio per l\u2019evoluzione dei contratti citata in premessa e si ritiene possa anche essere applicato anche ai contratti con \u201ccanoni scalettati\u201d ove gli incrementi (o decrementi) sono gi\u00e0 contrattualmente fissati nel corso degli anni, fattispecie questa che si pu\u00f2 verificare anche nelle locazioni abitative a canone non concordato.<\/p>\n Occorre infine ricordare che, per il corretto esercizio dell\u2019opzione, il locatore deve dare preventiva comunicazione al conduttore, con lettera raccomandata, con la quale dichiara di rinunciare ad esercitare la facolt\u00e0 di chiedere l\u2019aggiornamento del canone a qualsiasi titolo.<\/p>\n L\u2019Agenzia delle Entrate, con la circolare 4.6.2012 n. 20, ha chiarito che tale obbligo non sussiste se il contrato contiene gi\u00e0 un\u2019espressa rinuncia, da parte del locatore, alla fa\u00adcolt\u00e0 di richiedere l\u2019aggiornamento del canone a qualsiasi titolo.<\/p>\n <\/p>\n Stefano Spina<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" La generalizzata crisi economica sta stimolando nuovi accordi commerciali che, nel campo delle locazioni commerciali, si possono concretizzare in una determinazione del canone in tutto od in parte basato su parametri economici del conduttore. 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