I \u201cfabbricati collabenti\u201d sono quegli immobili, da accatastare nella categoria catastale denominata \u201cF\/2\u201d, caratterizzati da un notevole livello di degrado da cui deriva l\u2019incapacit\u00e0 di produrre ordinariamente un reddito proprio. Per rientrare in tale categoria gli immobili devono tuttavia essere dotati, ancorch\u00e9 degradata, di struttura portante e muri perimetrali.<\/p>\n
La Corte di Cassazione nella sentenza 6 febbraio 2019 n.3436 ha puntualizzato il momento in cui un immobile deve essere considerato, ai fini dell\u2019IMU, come fabbricato e non pi\u00f9 terreno, dovendo fare riferimento alla data di ultimazione dei lavori di costruzione ed al conseguente accatastamento. Il criterio alternativo, in caso di utilizzazione anteriore al completamento dell\u2019immobile, acquista rilievo esclusivamente se il fabbricato non risulta ancora iscritto in catasto (in tal senso Cass. 23.10.2006 n.22808). L\u2019iscrizione nel catasto edilizio dell\u2019unit\u00e0 immobiliare costituisce pertanto il presupposto sufficiente affinch\u00e9 l\u2019unit\u00e0 sia considerata un \u201cfabbricato\u201d ed assoggettata all\u2019imposta prevista per tale specie di immobile non potendo essere tassata autonomamente l\u2019area edificabile sulla quale insiste l\u2019immobile in quanto, come indicato nell\u2019art.2 co.1 lettera a) DLgs 504\/1992, l\u2019area occupata dalla costruzione si considera parte integrante del fabbricato stesso. Dalla mancanza di rendita, per tale tipologia, ne deriva pertanto l\u2019assenza di base imponibile e conseguentemente di imposizione.<\/p>\n
Di diverso avviso sono invece alcune amministrazioni comunali le quali ritengono che l\u2019imposta debba essere determinata prendendo a riferimento il sedime sottostante.<\/p>\n
Ad esempio il Comune di Torino, all\u2019art.7 del proprio regolamento, in ultimo modificato in data 27 aprile 2016, afferma che per i fabbricati censiti in categoria \u201cF\u201d, sprovvisti di rendita, in considerazione del potenziale edificatorio che esprimono e del valore stesso dell\u2019immobile, la base imponibile debba essere costituita dal valore venale dell\u2019area edificabile sottostante ex art.5 co.6 DLgs 504\/1992.<\/p>\n
Il Comune di Roma, con risposta all\u2019interpello n.14 del 1 dicembre 2011 (presente sul proprio sito istituzionale) ha analogamente affermato che i fabbricati, di per s\u00e9, non sono soggetti all\u2019IMU ma lo sono invece le aree sulle quali insistono le unit\u00e0 che risultano censite o censibili come unit\u00e0 collabenti.<\/p>\n
Sul tema \u00e8 nuovamente intervenuta la Corte di Cassazione la quale, con le sentenze 11.10.2017 n.23801 e 11.4.2019 n.10122, ha precisato che i fabbricati collabenti sono immobili privi di qualunque forma di potenziale utilizzabilit\u00e0 per il possessore, tant’\u00e8 che sono iscritti in Catasto senza attribuzione di rendita. In tale situazione, pertanto, esiste un’unit\u00e0 immobiliare riconducibile alla nozione di fabbricato, ma la mancanza di rendita ne esclude l\u2019assoggettamento al tributo, e tale circostanza non consente di considerare autonomamente l’area sottostante al fine dell’assoggettabilit\u00e0 al tributo comunale. L\u2019utilizzo del criterio previsto per le aree edificabili potr\u00e0 essere utilizzato, secondo la suprema corte, esclusivamente quanto l\u2019eventuale demolizione del rudere render\u00e0 autonomia al sedime.<\/p>\n
Inoltre la sentenza n.23801\/2017 ha evidenziato le diversit\u00e0 tra un fabbricato inagibile (assoggettato ad imposta con la riduzione del 50%) ed uno collabente. Nel primo caso il deterioramento \u00e8 ridotto per cui al fabbricato rimane una potenzialit\u00e0 marginale che ne giustifica una tassazione agevolata mente nel secondo caso l\u2019immobile \u00e8 privo di ogni potenzialit\u00e0 dal che ne consegue l\u2019esenzione dal tributo.<\/p>\n
A questo punto ci si augura che le amministrazioni comunali, anche al fine di ridurre il contenzioso, rivedano in tal senso le loro regole impositive.<\/p>\n
Torino, 24.5.2019<\/p>\n
Stefano Spina<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
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