L\u2019art.1 comma 59 della L.30.12.2018 n.145 ha esteso il regime della \u201ccedolare secca\u201d di cui all\u2019art.3 del D.Lgs 14.3.2011 n.23 anche ad alcune locazioni commerciali. Tuttavia l\u2019infelice formulazione della norma ed il mancato adeguamento della modulistica e dei programmi ministeriali sta generando molte incertezze tra gli operatori.<\/p>\n
Innanzitutto il regime agevolativo conosciuto come \u201ccedolare secca\u201d potr\u00e0 trovare applicazione anche ai contratti di locazione, stipulati nel 2019, aventi ad oggetto immobili classificati catastalmente nella categoria catastale C\/1 (\u201cNegozi o botteghe\u201d) di superficie non superiore a 600 metri quadrati.<\/p>\n
Mentre non vi sono dubbi sulla natura del fabbricato in quanto \u00e8 la stessa norma che richiede la classificazione nella categoria catastale C\/1, nulla viene detto in riferimento alle modalit\u00e0 di determinazione della superficie. Al riguardo, in assenza di chiarimenti ministeriali, si ritiene che occorra prendere a riferimento la superficie catastale, calcolata come stabilito dal Dpr n.138\/1998 e non quella commerciale oppure quella calpestabile. Tale dato risulta riportato nella visura catastale a fianco della consistenza.<\/p>\n
Nel computo dei 600 metri quadrati, che costituiscono il limite per l\u2019applicabilit\u00e0 della cedolare secca, non vanno computate le pertinenze le quali, per\u00f2, usufruiscono anch\u2019esse all\u2019imposta sostitutiva se locate congiuntamente all\u2019immobile principale.<\/p>\n
La \u201cnuova\u201d cedolare secca sulle locazioni commerciali trova applicazione esclusivamente ai contratti stipulati dall\u20191.1.2019 al 31.12.2019.<\/p>\n
Non si tratta, quindi, di una misura \u201ca regime\u201d, ma operante solo per contratti stipulati nel citato arco temporale. Occorre pertanto fare attenzione non tanto alla decorrenza contrattuale bens\u00ec alla data della sua stipula essendo escluso, ad esempio, un contratto sottoscritto a fine dicembre 2018, pur con decorrenza 1.1.2019, rientrato invece un contratto con decorrenza 1.1.2020 e sottoscritto nell\u2019anno 2019.<\/p>\n
Invece, la cedolare secca non potr\u00e0 applicarsi ad alcun contratto di locazione di immobili commerciali gi\u00e0 in corso nel 2018. Anzi, a scopo antielusivo viene precisato che non possono accedere all\u2019imposta sostitutiva i contratti stipulati nel 2019 ove, alla data del 15.10.2018, risultasse in corso un contratto non scaduto tra i me\u00addesimi soggetti e per lo stesso immobile, interrotto anticipatamente rispetto alla scadenza contrattuale.<\/p>\n
Come anticipato la norma non \u00e8 scritta in modo chiaro ed una interpretazione letterale farebbe pensare che l\u2019agevolazione si applichi esclusivamente alle imposte dirette (obbligando il pagamento dell\u2019imposta di registro e bollo in sede di registrazione). Tuttavia la relazione ministeriale, nel tener conto degli impatti finanziari conteggia il mancato versamento, oltre che dell\u2019IRPEF, anche dell\u2019imposta di registro e di quella di bollo.<\/p>\n
Inoltre la stessa relazione rileva gli effetti per tutti i sei anni di durata della locazione commerciale facendo ipotizzare che l\u2019agevolazione non si limiti all\u2019anno 2019.<\/p>\n
Infine, a complicare ulteriormente l\u2019argomento, si evidenzia il mancato adeguamento del modello di registrazione RLI che, nella versione attuale, inibisce l\u2019opzione per la cedolare secca in caso di locazione commerciale.<\/p>\n
Pertanto, in attesa dei necessari chiarimenti, i soggetti che devono registrare in questi giorni i contratti (si ricorda infatti che i termini sono di 30 giorni dalla sottoscrizione o, se pi\u00f9 remota, dalla decorrenza) possono optare per due diversi comportamenti.<\/p>\n
La prima ipotesi, che potrebbe essere oggetto di censura da parte dell\u2019amministrazione finanziaria, consiste nel registrare il contratto in esenzione da imposte ricorrendo, in mancanza di una opzione specifica, al codice 2 \u2013 esente dall\u2019imposta di registro e di bollo \u2013 nel campo \u201cEsenzioni\u201d del frontespizio. In questo modo non si pagano le imposte di registro e di bollo e, in sede di dichiarazione dei redditi occorrer\u00e0 optare per il regime della cedolare secca non essendo stato possibile farlo in sede di registrazione.<\/p>\n
La seconda ipotesi, pi\u00f9 prudenziale, consiste nel registrare il contratto di locazione con il pagamento dell\u2019imposta di registro ordinaria riservandosi di optare, in sede di dichiarazione dei redditi, per la tassazione con l\u2019aliquota forfetaria del 21%. Tuttavia tale comportamento potrebbe essere anch\u2019esso contestato dall\u2019amministrazione finanziaria in quanto, in base alla risoluzione 1.9.2017 n.115, il pagamento dell\u2019imposta di registro esclude di fatto l\u2019opzione per la cedolare secca.<\/p>\n
A prescindere dalla scelta effettuata occorre in ogni caso che, prima della registrazione del contratto, comunichi per raccomandata al conduttore la rinuncia all\u2019aggiornamento del canone ex art.3 co.11 D.Lgs 23\/2011.<\/p>\n
Vista l\u2019incertezza della norma si auspica che l\u2019Agenzia delle Entrate intervenga quanto prima con i necessari chiarimenti e che faccia salvi i comportamenti, eventualmente errati, posti in essere antecedentemente.<\/p>\n
Rivoli, 13.1.2019<\/p>\n
Stefano Spina<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
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